2015年年中大温房市回顾和展望

July 16, 2015; 作者: John Wen, Jinjun

大温房市在2015年上半年走出了一波强劲的上涨行情,低陆平原所有类型居民房地产价格指数上涨7.5%, 其中独立屋涨10.1%, 城市屋涨4.9%, 公寓涨4.1%。 而2014年下半年, 上述数据分别为总体涨1.1%,独立屋涨2.0%,城市屋涨0.1%,公寓涨0.2%。 二组数据对比不难看出, 大温房市从今年1月起价格上涨明显提速。 附表一展示了华人关注的热点城市和地区的价格指数涨幅数据,从中可以看到:

1)和2014年下半年相比,所有热点城市和地区所有类型房产的价格指数涨幅在2015年上半年有大幅度提高, 而大温房地产局辖区涨幅远高于弗雷泽河地产局辖区(南北素里、兰里);

2)大部分热点城市和地区独立屋价格指数涨幅高于城市屋和公寓一倍以上,特别是大温房地产局辖区独立屋价格指数涨幅竟高达11.5%至15.7%;

3)大部分热点城市和地区城市屋价格指数涨幅高于公寓,但两者差距不大,而以往城市屋涨幅大约是公寓的一倍;

导致2015年上半年房价飞涨的原因可谓众说纷纭, 尤以外国买家,特别是中国买家抢房说法为甚,由此引发了政客和媒体关于政府是否应采取措施限制外国买家买房的激辩。 为澄清事实真相,大温房地产协会于 6月份发布了相关市场调查报告, 报告依据房地产交易数据、1999和2011年人口普查数据及协会每月对200名房地产经纪进行的非正式调查数据得出结论:在所有购房者中外国买家占比不高于5%, 而且外国买家拥有房产占比也不高于5%,国内投资者比国外投资者在大温房地产市场投资的活跃度高三、四倍。 最近笔者采访了大温房地产主席J. Darcy Mcleod先生,他对此结论给出了另一个佐证, 他说每年约有四万多移民迁入大温地区,而其中大部分是从加拿大其他省迁移过来,而且这些迁移到温哥华居住的人群往往比较富有,可以承受温哥华中心地区高昂的房价。

笔者完全认同上述观点,但同时也观察到另外一个现象: 大温房价和美元兑加元汇率有较强的关联性。 近五年来大温房价经历了四个阶段:第一阶段,2011年1月到2012年5月房价快速增长,独立屋涨近15%; 第二阶段,2012年6月到2013年1月房价逐步下降,独立屋降约7%; 第三阶段,2013年3月到204年12月房价逐步回升,独立屋涨近11%; 第四阶段,2015年1月到2015年6月,房价迅猛上涨,独立屋涨10%。 而上述四个阶段除第一阶段外其他三个阶段和同期美元兑加元汇率变化有较强的关联性,第二阶段汇率从1.04降到1.00以下; 第三阶段汇率从1.00逐步上升到1.15左右;第四阶段汇率从1.15猛升至1.25左右。 不难看出, 美元强势时,进入大温房市的外资相对较多, 助推房价上涨; 反之亦然。 详细数据参考附图一、二。 当然,外资不一定都来自于外国买家,加拿大本地居民海外资金回流量亦不可小觑。

与此同时,随着获得加拿大十年签证国人数量不断增加,随着中国对于国民海外投资政策,尤其是外汇管制政策的不断放宽,为规避中国财产的政治风险和人民币贬值风险,为孩子教育,或为改善生活环境, 已有相当数量的国人以非居民身份在大温购房置地,其中不少人甚至从未涉足加国土地而已成加国地主,有理由相信这股势力会不断壮大。

另外,根据1991和2011年人口普查,大温地区独立屋数量占所有类型房屋数量比例从1991年的一半下降到2011年的三分之一,绝对数量也减少了1000套以上,而新建房屋80%都是城市屋或公寓。 随着人口不断增加,需要独立屋的人口数量也会相应增加。 因此,独立屋市场供求关系逐渐失去平衡,越来越多城市和地区出现供不应求的情况。 BC房地产行业普遍使用每月房屋销售数量占当月活跃挂牌销售房屋数量的比例(以下简称“销存比”)来判断市场的供求关系, 通常销存比高于20%被认为是卖方市场,低于14%(或12%)是买方市场,14% (或12%)- 20%之间是平衡市场。 1 - 6月份大温房地产局辖区(含温哥华、西温、北温、列治文、本拿比、三联市、南三角洲等18个城市和地区)销存比分别为17.7%、25.7%、32.8%、33.6%、32.9%和35.9%,, 即2月份从平衡市场转为卖方市场;弗雷泽河谷房地产局辖区(含素里、白石、兰里、北三角洲等8个城市和地区) 1 – 6月销存比分别为12%、17%、23%、24%、23%和30%, 即从3月份从平衡市场转为卖方市场 。 上述数据是独立屋、城市屋和公寓的综合销存比, 其中大部分城市和地区独立屋的销存比要远高于综合销存比,也就是说大部分城市和地区独立屋市场现已变成绝对的卖方市场,很多城市和地区独立屋市场库存只有往年同期一半左右,完全供不应求。

2015年上半年大温房市以一路高涨结束,下半年走势如何? 笔者于今年2月4日在自建微信公众平台“置业温哥华”发表了“2014年大温房地产数据分析”一文,在结尾展望2015年房市发展前景时写道:“考虑到加元兑人民币贬值,加国利率调低,以及十年签证给非移民带来的往来便利等有利于国人在加投资的因素,2015年大温地区房地产市场 (尤其是独立屋市场) 稳步上升应该是大概率事件”。 笔者认为2015年下半年上述利好因素依然存在, 即美元继续保持强势可能性较大,加之国人海外投资政策进一步放宽,只要加国政府不出台限制外国买家购房的政策,2015年下半年大温地区大部分城市和地区,尤其是附表一中的热点城市和地区独立屋市场价格继续稳步上涨应该是大概率事件,但感觉涨幅要维持甚至超过上半年水平有一定难度; 附表一中热点城市和地区的城市屋和公寓市场价格也有望继续上涨,但感觉上半年涨幅已超过5%的城市和地区下半年涨幅要维持甚至超过上半年水平有一定难度。

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