如何获得最大房贷额度

July 23, 2015; Source: 星岛

很多客户关心自已的最大贷款额度。知道此额度,加上自有资金,就可制定合理的购房预算。令许多客户迷惑的是,各家银行提供的最大额度差别甚大。为什么呢?先看一看加拿大银行如何决定这个额度。

所有的加拿大银行在计算贷款额度时,均采用两者方式:一是房屋抵押值的百分比,如80%、65%、50%;二是由家庭收入决定的额度。两者之较少者就是客户的最大额度。

按抵押值计算的额度

如果你购买100万元的房产,表示该房产抵押价值是100万元。如果银行愿意提供80%贷款,说明银行预计:未来贷款期内,你的房产价值不会降至80万元。当然,银行并非万能,其预测也会出现错误。比如,1981年,大温房价曾下跌37%;1990年下跌22%。但近三十年历史数据显示,仅有出现两次跌破20%的现象。

抵押值并不完全等同于房产市场价值。许多客户有这样的抱怨,比如:“我的房产至少值50万元,为什么银行认为仅值48万元?”原因是银行评估房产时,有意将评估值降低一点,从而得到一部分风险缓冲。

针对不同的客户群,银行提供不同的贷款百分比,分别为95%,80%,65%,50%。一般而言,80%以下适合于收入稳定,信用较好的群体;65%以上适合于新移民和自雇人士。各银行的信贷政策相差极大,与它们的企业传统和资产负债情况有关。如果你被某个银行拒绝贷款,往往可以在其它银行获得贷款。正如中国的古语:此树不留叶,自有留叶树。

家庭收入决定的额度

总体而言,家庭收入越高,最大贷款额度越大。在收入决定贷款额的理论中,有一个神奇的数字:35%。

基于多年的统计研究,银行认为:家庭收入的35%左右可以用于支付房屋贷款,其余65%应当用于日常生活和储蓄。如果全民的房屋贷款支出控制在35%以内,社会将是和谐的,祥和的。你的贷款额度受制于这个数字。经验丰富的信贷员可以围绕着35%计算出你的最大贷款额。(当然,35%并非绝对,有的银行或使用32%。)

这一理念被应用于所有金融机构,并由此开发出各种电脑软件,籍此简化贷款审查程序。对于一个新入行的信贷员,只需收集客户资料,将数据输入电脑,便自动获得一个比率。如果低于35%,电脑便同意贷款;反之否决。

这种武断的、类似于傻瓜相机式的贷款方式衍生出一个道德问题:收入做假。一些客户为获得更多贷款,想方设法虚报收入。另一个更严重的问题是,一旦出现经济危机,失业率上升,客户收入不济,贷款便无法偿还。

为何各银行最大贷款额度不同

贷款前,评估人员将对房产进行评估。评估值有少许差异,不会导致较大贷款额差别。但是,不同银行划分客户群体时方法各异。在某个银行,你可以按75%抵押值贷款;在另一银行,你或许只能得到65%贷款。这种差别是刚性的,任何信贷员也不愿意违返信贷政策。大多数Mortgage Broker熟知各银行的政策,可以帮你选择银行。

导致银行贷款额不同的最大原因,是不同的收入确认方式。用于贷款的收入多达30项,不同银行的确认种类、条件、比例不尽相同。其中最大的差别可能是如何确定租金收入。

唐汉曾将CIBC和G&F信用社的房贷程序进行解剖,用于比较五大银行与信用社的最大贷款额。在解剖程序时发现:CIBC只确认租金收入的50%,而G&F确认75%;CIBC将租金收入进入函数的分母,G&F进入分子。其结果是,对于同一个HOUSE,(主人住二楼,楼下出租),其它条件相同时,G&F的最大贷款额度竟然比CIBC高出25%!这一结果让两家银行的信贷主管深感意外。研究20家银行参数后,唐汉发现银行之间的贷款额度差别高达40%。

事实上,各银行信贷政策不同,导致同一客户的最大贷款额度差别很大。通常而言,Mortgage Broker熟悉很多银行的政策,能选择为你提供最大贷款额度的银行。但这并不意味着这是你最好的选择。信贷政策常常朝令夕阳改,加之不同客户自身条件各异,为客户选择最适合的银行产品并非易事。

一个好的选择能为客户节省数千或数万元成本。这不仅与信贷专业人士的技能有关,更关乎于其专业道德水准。令人遗憾的是,节省与浪费隐藏于深层的分析比较之中,往往数年也不会显现其优劣。缺乏比较分析,客户即使吃了亏,也难于发现。这也导致信贷行业中一个特有现象,不少手持傻瓜贷款程序的术士,也能傲然行走江湖。

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