关于抵押担保贷款详情

July 23, 2015; Source: 星岛

每逢按揭期结束,你或会想改向别的财务公司借钱,但若你选用的房贷是「抵押担保贷款」(collateral mortgage),则没那麼容易转投他家怀抱。

你的住宅贷款到期更新,因為觉得贷款人的出价不符合要求,故打算到别处寻找更优惠的利率。在3年或5年期的贷款合约结束后,改投他家的做法十分常见,新放款人通常会支付「转会」费。然而若你使用的是抵押担保贷款,「转会」的成本将高得多。你必须僱用律师,并付出约1,000元,方可与原有贷款人解约,另觅新贷款人。2010年开始,道明加拿大信託(TD Canada Trust)只出售抵押担保贷款;前身為ING Direct的Tangerine银行,亦於2011年改為提供这种贷款,国家银行亦有提供这种房贷。

「抵押担保贷款」影响你把贷款转会、借用额外资金,以及还清贷款后解除按揭的能力。由於有关传统房贷和抵押担保贷款的详细资料,只见於小字条款中,令许多人不理解两者之间的分别。

去年8月,联邦财长奥利佛(Joe Oliver)宣布与8间主要银行订协议,有关银行最迟要於2014年9月1日,在网站自愿披露抵押担保贷款的一般资料,并於同年11月30日在分行内披露。至今年1月31日,银行须向所有新做抵押担保贷款按揭的顾客,提供具体资料。

自愿披露资料能起作用吗?我查看银行的网站,几乎一无所得。加拿大银行公会(CBA)的网站,则一有一篇讲述「抵押担保」的文章,会员可以提供网站连结。

选用传统房贷,你房子名下的债务,只有实际按揭贷款金额。若你借25万元,借款人会登记你的物业负债為25万元。然而若借抵押担保贷款,登记债金则有机会高於实际贷款金额。若你借25万元,借款人可以登记30万至40万元,让你在将来可额外获得5万至10万元的抵押担保贷款,毋须先解除按揭,再经歷昂贵的再融资程序,方能重新借钱,惟只有合乎条件人士,方可获额外贷款。

CBA说:「欲得到额外贷款,你必须事先向借贷人申请和获得批核,批核条件包括借贷人的现行标準,偿还房贷的能力,以及证明物业价值支持抵押贷款申请等。」

渥太华按揭经纪Dan Faubert,去年8月撰写博客文章,以John Smith(化名)申请贷款装修房屋被拒的例子,讲述抵押担保贷款的陷阱。

Smith拥有一间37.5万元的房子,尚餘2.5万元房贷,以及25万元房屋净值信贷额,总负债為27.5万元。可惜他不知道银行指他物业借了37.5万元的按揭金额。大部分抵押担保贷款,都会登记物业价值的100%,部分会登记更多,上限為1.25倍,视乎借贷人的决定而定。

Smith计画出售房子,想用2.5万元装修,惟由於他已退休,收入较借钱时少,故不符合银行贷款资格。由於他的抵押担保贷款额,相等於物业价值100%,故Faubert和其他按揭经纪,都无法為他取得额外贷款。

Smith借了27.5万元,他的物业现价则為37.5万元,但他却没有產权。对於退休后仍有按揭贷款在身的加拿大人来说,这是一个他们或须面对的两难局面。Faubert说:「任何银行提供的按揭,若在一宗按揭宗包含多种產品,均属於抵押担保贷款」,他建议同意融资前,先要求借款人解释详情。

我预期,抵押担保贷款会愈来愈普及,银行让客户难以、甚至无法解除贷款,另投别家借贷人,然后从中受惠。奥利弗应检讨银行按去年公布协议执行自愿披露政策的情况。对於标準按揭合约的关键转变,顾客须清楚理解,并应听取工作人员当面解释,而非仅仅看字体细小的条款了事。

關於協會



加入會員



Sponsors

本网重要链接