你知不知道你的銀行按揭在田土廳實際的註冊貸款額?

January 19, 2015 —
這問題很重要,在以下文章慢慢解釋對你的影響。

樓價近年持續上升,如客人在數年前買下的房屋,到現時也已經存有資產淨值在房屋內。例如2003年和2004年買屋價為$350,000,現時屋價為$600,000 - $700,000, 因此資產淨值在房屋內有$250,000。很多客人來電詢問怎樣可以將這筆錢拿出來用?

客人或想拿錢出來幫助子女置業,通常子女剛踏入社會工作,雖然或有足夠收入,但首期可能不夠20%。當然首期少於20%也可以借到錢,但要付一個昂貴的政府保險費。例如買$400,000屋,首期5%,客人要付3.15%保險費,即要額外多付$12,600。既然父母有房屋,而又願意套現出來幫子女,則可令他們不用付高昂政府保險費,可以做到20%首期之普通按揭 (CONVENTIONAL LOAN),又節省保險費$12,600,令子女們減輕負擔,供屋較輕鬆,不用做房屋奴隸。但物業只用子女名,父母沒有名,這筆套現出來的利息是不可以扣稅,除非父母也放自己的名在這物業上,因為是第二間屋,作投資用,比例上可以扣稅,但有其它因素要考慮。

另一最直接簡單做法,是用套現出來的錢買物業作投資用,例如購買住宅房屋、商業單位(如寫字樓、貨倉、工業單位),站在稅局立場,這些投資是有機會賺錢,故此所付利息是可以用來扣稅。

如人客有興趣從房屋套現,手續很簡單。一是可以重做一個新按揭;又或如果是短期需要,可考慮二按(2ND MORTGAGE)。

所以今期要和各位分享的內容是要提醒人客對自己按揭的認識。在過往安排套現時,發現一個共同的問題,差不多十居其九的屋主,是不知道他們的房屋按揭怎樣註冊及註冊銀碼。

很多客人以為屋價值$600,000,按揭剩餘$300,000,理論上淨值(EQUITY)有$300,000,可拿部份出來用。誰不知事實可能並不是這樣。一般情況下,我們首先查契 (TITLE SEARCH) 或問人客取田土廳註冊文件FORM B,看銀行註冊多少,及有否其它債權人。

因近年某些銀行實行”大包圍註冊”政策。什麼是 ”大包圍註冊”? 如房屋估值$600,000,借$300,000,但銀行全數註冊房屋價值$600,000,即物業有資產淨值也不能拿出來用,就算做二按也沒有空間,因金額已盡註冊,不容許二按在後面。

有些客人基於某種原因而急需要資金週轉,因物業升值,臨時安排一個二按(2nd MORTGAGE),照理應該很快速和容易從物業套現,誰不知一查之下,才知道物業巳被原有銀行在田土廳盡註冊,不容許多套現。但在額外情况下,我們也可以幫客人辦到。

客人唯有被迫留在自己銀行,安排做一個二按(2ND MORTGAGE),萬一客人不能接受或不符合銀行的二按條件,唯一途徑是轉到另一貸款機構重新做一個新按揭,如現時按揭尚未到期,而客人需要提早還款的話,便要付一個罰款,通常是三個月利息或以上。

以上所說,最主要是想和你們分享做房屋按揭時,有很多地方要注意,而不是單看目前利率,而是看整個貸款計劃對你日後的影響,可能利息每月省下十元八塊,但少了一個彈性,結果反為要付罰款一萬幾仟,才可脫離現有的按揭。作為房屋按揭經紀(MORTGAGE BROKER),最重要是了解人客未來幾年的需要,從而幫人客省錢,而不是單看目前。

讀者如有房屋及按揭問題想我在此欄詳談,歡迎來電查詢,又或請電郵到 sally@sallykwan.com,中、英文均可。

此專欄僅供讀者參考, 一切以最新法律依據為準。





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