再談另類貸款

January 19, 2015 —
另類貸款一般是因某些物業或個人問題而被甲級貸款机構拒絕,從而需要從其它渠道獲得貸款。我們可以靈活幫助客人解決他們的困難,本人想在此繼續和大家分享以下三則不同個案:

個案一:

溫哥華西區一所單戶房屋在,估值價$5,350,000,客人需要一筆$1,500,000的貸款。

值得注意是:

1) 物業現時已有一個$1,900,000的第一按揭。第一貸款銀行已拒絕再多貸款給客人。

2) 屋主現居於海外,沒有加拿大身份,是非居民,沒有本地信用及收入証明。

解決方法:

雖然物業已有一按$1,900,000,再套現$1,500,000二按,數目也相當大 ,通常貸款机構不願意冒這麽大風險,但我也成功幫客人安排到貸款。客人不是住在加拿大,貸款機構容許加國律師和海外律師聯系,安排客人在海外律師面前簽名,節省客人飛回加國簽名的時間和費用。

這則個案貸款机構批準大額二按排行在大额一按之後,不單子這樣,它何還願意貸款給非居民,甚不簡單。因為一般金融机構如果一按超過$1,000,000,再安排二按貸款比較困難,何况貸款者是非居民,如不履行合約,拖欠貸款,追討手續比較緊覆,所以一般机構避免貸款给非居民,尢其是大額貸款,高風險更高,不過我們也為客人成功安排到貸款。

個案二:

在高貴林(COQUITLAM)單戶房屋,市場價值$900,000,房屋價值由我們安排的估價師核實。

特點:

物業已有一按貸款$400,000,是由父母借給貸款人,在政府田土廳註册為一按,利息非常低。另我們貸款机構巳有一個$275,000之二按,父母想多借$200,000給貸款人,理論上這筆新$200,000貸款是應該排在我們二按之後,成為新的第三貸款(3RD MORTGAGE) ,不過父母要求仍然排在第一位(即1st MORTGAGE)。

解決方法:

理論上是不可以的。我們貸款机構很靈活解決這問題,容許貸款人父母重新在田土廳註冊,由$400,000改為$600,000,我們貸款机構仍然維持在第二位,不過貸款額由$275,000減至$75,000。

從以上個案可以見到另類貸款可以很靈活配合人客需要,雖然一般貸款机構會要求新貸款排在最後,即註冊第三按,但我們容許貸款人提早還掉$200,000,並免除罰款或額外費用,亦容許加大一按排行在我們二按之前,盡量滿足和配合客人當時需要。

個案三 :

一所單戶房屋在阿博斯福 (ABBOTSFORD) ,市場價值$1,000,000,經安排評估後也証實此價值。客人有急用,需要$60,000短期借貸,所以要從物業套現。

值得注意是:

1) 物業巳有一個$725,000的第一房貸,不過第一貸款机構不願再加大貸款額,人客也不想取消第一按揭,因一按利息較低,所以想保持此按揭。

2) 物業後園有一間鐵皮屋租給某單身人士,此人因身体健康問題,加拿大衛生局(HEALTH CANADA)允許他合法種植大麻作醫藥用。

這個案困難處是:

**如果物業本身已有一個大額的第一貸款,二貸机搆風險便很大,再借貸融資一般比較困 難。

**同時在土地範圍內種植大麻,一般貸款机搆通常拒絕貸款,所以難上加難。

解決方法:

我們不厭其煩去加拿大衛生局查證是有許可証,允許此人合法地在此物業室內種植大麻作醫藥用。我們可以靈活幫助客人解決他的困難,什至合法種植大麻的物業,兼是二按我們也能成功地幫客人安排到要求的貸款額。

另類貸款机構比較靈活,有彈性,合情理,不像甲級貸款机構那麼嚴格。

讀者如有房屋及貸款問題想本人在此欄詳談,歡迎來電查詢,又或請電郵到 sally@sallykwan.com。

此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準。



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